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关注房产10年,房叔谈房地产心得

2019/5/12 14:02:53     来源:咸阳日报

  我是大叔,关注房产近十年了。

  80年代,小平同志看着前门那几幢北京早期的商品房说过,我有几个儿子,别人我不管了,就是朴方,文革为了我受了苦,我想如果我买得起,也给他买一小套房子。房子对当年的领导人也不是容易得到的。

  90年代,当时工资还不高,社会上已经有了商品房,但工资还不足以买房子,当时也没有贷款之说。

  后来看历史,才知道这些象房贷买楼花拍地皮之类的政策,都是香港人教会大陆的。

  可惜,当年,那个香港哥们还没有出现在大陆,或者,大陆的兄弟还没有听懂这种方法的可操作性,总之,除了极少数人,当时,普通百姓,真是没有想到过自己还可以自己买房子。

  2000年前后,当时国家经济形势其实是在低谷的,大家刚从疯狂地通货澎胀中一脸惊恐地惊魂未定。朱老总压住了CPI,但经济也给压得死气沉沉。

  政府想刺激经济,在没有办法的情况下,想起了房地产,开始了住房改革,停止福利分房,改为货币分房。但当时老百姓普遍钱不多,而且由于是几十年的惯性,认为房子就该单位分嘛,凭啥让我掏那么多钱买?想不通。当时,是买方市场,那是肯定的。

  在大家都不想买房的时候,也不是没有清醒人。醒悟的早的人,总是有的。

  2002年,有个哥们还买了一个叫做碧溪广场的商铺,正闹得不可开交,又是散步啥的。不知道这里还有人记得那个所谓的碧溪广场,是最早做分割小产权出售或者包租的房地产项目之一。

  当时的报纸上也一直在提醒房价太高了。身边有买了商品的哥们在计算着,房子涨了多少,慢慢地有了些感觉,但绝大部分人一直感觉似乎房子太贵了啊。贵得有些离谱了的说。眼界太小,把自己反而给局限住了。

  话说当年,真是遍地黄金啊,现在想起来,想必捶胸顿足者大有人在。有眼光的人,总是有的,但有眼光的人,也总是少数。

  记得当初一个美国回来的哥们,看到30来万就可以在北京买个小两居,特别惊讶,说这点钱(当时合3万多美金哈),还不够我在美国装修个厕所呢。

  人生的吊诡就在于,看过去发生的事,非常清楚,当时如果这样这样将如何如何是一清二楚的,但往未发生的未来看,就很不清楚了。

  要不怎么说人生中有大富者只是凤毛麟角?现在想走当年看房的经历,真是感慨万千啊。

  那么多财神爷送到手上的钱,就白白地视而不见,在哈哈大笑中,扬手就抛弃掉了。

  2004年,我看过多套联排,总觉得那是麻杆房,细细的向上一长条,一家人在一起也太不亲热,太不方便了,于是简单地就给否定了。也看过叠拼,还是不喜欢。

  很多很多的机会就这样给错过了。很多时候,看过房子,都能找到很多毛病,要不就是价格太贵,经常在哈哈大笑中,扬长而去,把售楼小姐给抛在身后。

  事实教育我的是,如果是投资房产,就不要以自己是否喜欢为标准,而是要以市场的走向为依据。这其实是非常高的要求。一个人如何能做连自己都不认同的事呢?

  2006年,通过LJ买个一套二手房。那个时候还比较简单。我竟然连房主的面都没有见过,就把定金交了。价格也是跟中介砍的,房主也不知道哈。那个定金合同,也是漏洞百出。

  但好在,我们都是讲面子的人,都没有计较,中介费2%,竟然是买方和卖方一人一半。哈,北京当年还是有过这规矩的哈。

  实际上,中国的老百姓,更喜欢一次性的多付出,而不是经年累月的逐月付出。物业费从2块涨到4块,每套房子每个月也就多个200到300块钱,一年才3000多,十年才3万多。

  但普通百姓,宁愿一次多付出30万,也不愿十年付出3万块。这就是人性。

  教育百姓,是个痛苦的过程,这也不是我的工作。只能顺势而为,没有办法。

  物业与房价的关系,是个大话题。还想表达的就是,物业涨物业费挺难的。也就是说,物价每年在涨,油价每年在涨,人工工资每年在涨,但物业费因为要面对众多业主,很难上涨。

  所以长期来看,大家的物业服务只能越来越差。这对房子的保值是致命的。只有现在物业费高的小区,才能保证在未来的几年,还有可过得去的保养。房子的升值才有保证。

  中国百姓对每月都要付出的费用的恐惧,源于对未来收入的不确定性的担心。这种担心和恐惧,还将深深影响未来房产税的效果。

  可以讲,普征的房产税,将会造成房价的大幅下跌,这一点,与大家的认识相反,但我深信不疑。

  为解释这个问题,可以把房产税换算成物业费,按北京目前的房价或政府指导价,竟然高达17块/平/月。试想一下,有几个中国普通百姓接受得了这么高的物业费?

  有了普征的房产税,房价大跌是肯定的。上海和重庆现在的方案不是普征,不足为训。房产税的普征,似乎是必然的趋势。Zf没有地卖后,一定要靠房产税来填补资金的不足。全世界都如此。

  07年,这年不是一种平静的一年,有很多大事要发生。印象最深的有两件大事。

  一是中国股市经历了一次大暴发,买基金成为大众的最热的话题。

  二是房价的暴涨。

  好在我还冷静。记得当时非常不合时宜的跟朋友讲,别看你们现在的股票挣了好多钱,但很快会再吐出去,连利带本都吐出去。这是人性在起作用。很不好听哈。但不辛基本上都言中了。很不忍心。

  暴涨的房价啊,高得让人有些下不了手了。人们对可接受的房价的心理底线,是在一点一点地被调高的。找便宜的房子,成为我要完成的最大的事。

  次贷危机在一点一点的发酵,北京的房价还居高不下。但我对房子这几年的体会和领悟,对房价还将长期上涨的信念深信不易。为了找到便宜的房子,四处寻找价值洼地,寻找可能的增值最大的地方。

  为此,甚至还专门去了首钢的搬迁地曹妃甸考察。但朋友的一句话,提醒了我。他讲,疲惫之师,长途奔袭,是兵家大忌,你那么一点钱,北京还容不下么?

  一句提醒了我啊。后来看起来,还是北京的涨幅最大。这一点,供愿意在老家,在海南,在沿海投资房产的朋友参考哈。远程投资要慎重。

  在不断的追求过程中。遇到了很多好老师。记得有一段时间总在朝阳公园西门看房子。遇到一个中介的朋友,他反对我专找大套的好公寓。说增值慢,出租困难。

  要买,就买好位置的小户型,这样的房子涨幅大,好出租。这是在不限购的情况下投资房产的一条真理。可惜,我没有听他的。

  有时想,投资,最终可能就是投心态。投自己的心。心态和性格决定了我们的高度。越到后来,越坚信这一点,加强性格培养,修身,成了自己的功课之一。

  中间还遇一个北京的房虫,跟他混得也比较熟。就叫他老张大哥吧。这是第一次近距离地接触房虫,他拍卖下一个房子完成过户后,立马挂了出去,最后只加了不到十万卖给了一个教授一家。

  我仔细分析过房虫这种操作方式,看起来在没有限购的情况下,这种快进快出的方式挣起钱来非常快,没有两个月就挣了10来万块钱,但其实,他的收益没有一直拿在手上挣的多。

  他的一入一出,国家和中介挣的,比他还多,他就在给国家和中介创造收入了。这牵涉到另一个跟投资相关的话题,就是时机和持有时间的关系,究竟哪个因素给创造的价值更多。


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